В 2025 году российский рынок складской недвижимости, особенно сегмент класса А, впервые за долгое время оказался под серьезным давлением. Несмотря на внешнюю стабильность, аналитики фиксируют тревожные тенденции: рост вакансии, избыток предложения и снижение активности со стороны ключевых арендаторов — маркетплейсов и онлайн-ритейлеров.

 

Рынок начинает остывать: доля свободных помещений растёт

Согласно аналитике консалтинговых агенств, фактический уровень вакантности на рынке складов класса А в стране может достичь 7% к концу 2025 года. Сейчас эта цифра около 2%, но тренд говорит о нарастающей паузе в спросе. Особенно заметны эти процессы в Московской агломерации: почти половина новых площадей (из 2,7 млн м²) рискует остаться без арендаторов.

В регионах и Санкт-Петербурге ситуация пока выглядит умереннее. Прогноз по вакансиям: в регионах — около 25%, в Петербурге — около 14%. Даже эти показатели выше привычного уровня, что говорит о начале переоценки всего сегмента.

 

 

Ставка на масштабное строительство обернулась перегревом

2025 год стал рекордным по объёмам нового ввода: по стране строится почти 7,7 млн м² складских помещений. Около трети этих площадей (2,5 млн м²) пока не нашли арендаторов — впервые за много лет предложение обогнало спрос.

Рынок отреагировал: ставки аренды замерли, а местами начали снижаться. В Москве аренда складов класса А в среднем составляет 12 160 руб./м² в год и может опуститься до 12 000 руб./м² в год. В Петербурге похожая динамика пока только формируется, но тренд уже прослеживается.

 

 

Резкое снижение активности онлайн-ритейлеров

Одним из ключевых ударов по рынку стал отход e-commerce от масштабной экспансии. Например, СберМегамаркет пересматривает модель работы, закрывает часть логистических объектов, что резко сократило спрос на склады. Последствия ощутили не только девелоперы, но и инвестфонды, например, ЗПИФ СФН — он ориентировался именно на стабильность e-commerce.

 

Если в 2024 году маркетплейсы формировали до 70% всех сделок аренды, то в начале 2025 года — лишь 11%. На первый план вышли производственные компании (45% сделок) и офлайн-ритейл (35%), но ни один из них не заменяет объёмы, ранее генерируемые цифровой торговлей.

 

 

 

Смена стратегии: редевелопмент и адаптация

Поскольку спрос со стороны логистов упал, рынок начинает адаптироваться. Основные подходы:

  • Light industrial (лёгкая промышленность) — небольшие производственные помещения, мастерские, сборочные участки, сервисы, техническое обслуживание.

  • Hard industrial (тяжёлая промышленность) — полноценные производственные цеха, склады с мощной инженерной начинкой, металлообработка и др.

  • Нарезка больших складов под малые блоки, создание гибких форматов для малого и среднего бизнеса.

     

    Санкт-Петербург и Ленобласть: умеренно устойчивый регион

    На фоне турбулентности Петербург и прилегающие районы выглядят более стабильно. Новое строительство здесь идёт в умеренном темпе, а доля свободных площадей пока не превышает 14%. Устойчивость региона поддерживается за счёт:

    • сильной промышленной базы;

    • близости к морскому порту и экспортным маршрутам;

    • стабильного спроса со стороны розничных сетей и локальных производителей.

    Но и здесь есть риски: объекты с фокусом на логистику e-commerce могут начать терять арендаторов.

     

     

    Что важно учитывать инвесторам и собственникам

    Если вы рассматриваете складскую недвижимость как актив, обратите внимание на:

    • Кто арендует объект? Доля онлайн-ритейла сегодня — не гарантия будущей доходности.

    • Готова ли управляющая компания к сценарию роста вакантности?

    • Есть ли возможность перепрофилирования объекта: на light industrial, hard industrial или под производственные нужды?

    • Кто реальный конечный собственник: частная компания или государство? Это влияет на гибкость в управлении.

    Например, склады бывшего Raven Russia (почти 2 млн м² по стране) после передачи под контроль государства остаются фактором неопределённости: они могут выйти на рынок или быть заморожены.

     

    Внешние риски никуда не делись

    Глобальная рецессия, даже в условиях частичной экономической изоляции, влияет на экспорт, потребление и логистику. Это — дополнительное давление на складской рынок в ближайшие 12–18 месяцев.

     

     

    Вывод: рынок переходит в стадию переосмысления

    Сегмент складской недвижимости в России входит в фазу трансформации. Санкт-Петербург и Ленобласть пока выглядят устойчивыми, но и здесь нужно быть внимательным. Эпоха экспансии e-commerce закончилась, и теперь перед девелоперами и инвесторами стоят новые вызовы: гибкость, адаптация, пересборка стратегии.

     

    ? Хотите оценить перспективность объекта или адаптировать стратегию под рынок?
    Свяжитесь с TOR Group — поможем найти решение: +7 (900) 623-73-29