На фоне бурного развития малого бизнеса и электронной коммерции рынок коммерческой недвижимости активно адаптируется: возникают новые форматы объектов, отвечающие современным запросам арендаторов.

 

 

Light industrial (лайт-индастриал), street-retail в жилых новостройках, dark stores (склады последней мили) с пунктами выдачи и self-storage – всё это отдельные ниши, набирающие популярность в последние годы.

Эти сегменты ориентированы на гибкость площадей и универсальность использования, чего традиционные офисы и склады обеспечить не в состоянии.

 

 

Ниже рассмотрим ключевые особенности каждого формата и их актуальность для рынка.

 

Лайт-индастриал и склады для МСП

 

 

Комплекс лайт-индастриал объединяет небольшие складские, производственные и офисные блоки с развитой инфраструктурой.

Лайт-индастриал – относительно новый формат индустриальной недвижимости в России. Это автономные модули площадью от 300–500 до 1–2 тыс. м², сочетающие зону хранения товаров, участок легкого производства и офис. По данным РБК, таких объектов по-прежнему не много, но спрос постоянно растет. Драйверы – дефицит готовых площадей для МСП и бурный рост интернет-торговли. Компании, которым необходимо местное логистическое ядро, размещают в лайт-индастриале районные распределительные центры и пункты выдачи заказов.

 

  • Гибкая планировка: блоки от 300–500 м² подходят для самых разных целей – складов, производства или шоурумов.

  • Развитая инженерия: объекты строят с повышенной мощностью электросети, отопления, что важно для производств и крупных холодильников.

  • Локация: парковки ближе к городу и магистралям, чем обычные склады – сокращается время доставки и поездок сотрудников.

  • Универсальность: в одном помещении можно разместить производство и торговый зал или офис; хозяйство ведётся на одном участке без разъезда между разными зданиями.

  • Высокий спрос: пока предложение ограничено, операторы отмечают дефицит таких объектов и рост интереса инвесторов.

 

«Недавно на брокер-туре компания ТОР Групп побывала на объекте формата light industrial, который запустится в 2026 году на Индустриальном проспекте. Там сочетаются офисы, склады и лёгкое производство — это абсолютно новый подход к организации бизнес-пространства. Можно арендовать отдельный бокс площадью 420 м², блок — 2100 м² или весь комплекс целиком — 8400 м². Всё продумано: на территории предусмотрено кафе, благоустроенные общественные зоны, парковка для сотрудников и площадки для разгрузки фур», — отмечает Яна Шин, брокер по офисной недвижимости компании ТОР Групп.

 

Таким образом, лайт-индастриал особенно привлекателен для малого и среднего производства, интернет-ритейла и предприятий сферы услуг, которым нужны компактные, но современные склады и офис в одном месте.

 

Коммерческие помещения в жилых комплексах

 

 

Современные застройщики всё чаще сразу предусматривают торговые площади в новостройках. Обычно это небольшие объёмы (3–8% общей площади проекта) под магазины и сервисы для жителей. Аналитики отмечают, что тренд на «стрит-ритейл» в ЖК усиливается: в Петербурге средний объём сделки с такими лотами упал с 115 м² в 2023-м до ≈79 м² в 2024-м. Главный массив запросов – на компактные лоты 40–90 м², пригодные для повседневного потребления. Основные арендаторы в новых жилых массивах – это: продуктовые магазины (мини-супермаркеты), аптеки и медицинские пункты, салоны красоты и центры услуг, а также заведения формата take-away (кофейни, пекарни, мини-кафе) и пункты самовывоза интернет-заказов.

 

Преимущества торговых помещений в ЖК – гарантированный поток покупателей «со двора» и готовая аудитория соседей. Доля обеспеченности инфраструктурой сильно влияет на выбор жилья, поэтому 74% жителей новостроек считают наличие близких продуктовых магазинов обязательным. При этом растёт и специфика: инвесторы переключаются на малометражные форматы, а перечень востребованных услуг (медицинские клиники, кафе на вынос, пункты выдачи) остаётся стабильным. Это отражает сдвиг в сторону удобства для горожан – в пешей доступности хотят видеть всё необходимое для быта и досуга.

 

Ключевые арендаторы в торговых лотах новостроек:

 

  • Продуктовые магазины и супермаркеты – ежедневно востребованная торговля.

  • Аптеки и медицинские пункты (клиники, лаборатории) – важны «рядом с домом» для жителей.

  • Салоны красоты, фитнес- и образовательные центры – бытовые и сервисные услуги в квартале.

  • Кофейни, пекарни, мини-кафе (формата take-away) – быстрые перекусы и встречи на первом этаже.

  • Пункты самовывоза интернет-заказов и доставки – небольшие кромки на входе ЖК для местных доставок.

     

«Сейчас мы регулярно получаем запросы на открытие бизнеса именно в крупных жилых массивах, — отмечает Лариса Косенко, специалист по торговой недвижимости ТОР Групп. — Особенно востребованы помещения под клиники, продуктовые магазины, рестораны и кафе. Формат стрит-ритейла в новых кварталах становится ключевым инструментом развития локальной инфраструктуры».

 

Даже при росте онлайн-торговли доступная коммерция «у дома» остаётся актуальной: её наличие повышает стоимость жилья и лояльность покупателей.

 

Дарксторы и пункты выдачи заказов

 

 

С развитием e-commerce востребован формат dark store – микро-складов «последней мили» в городской среде. Это небольшие склады с офисной зоной, из которых курьеры развозят товары, часто по системе экспресс-доставки. В таких объектах может быть организован и пункт самовывоза: клиент приходит на склад и забирает заказ «на месте» (встречаются надписи «пункт выдачи»). Владельцы малых помещений охотно переделывают их под эти нужды или сдают под гибкие краткосрочные аренды – операторы «последнего километра» берут такие пространства практически без проблем.

 

«Один из дарксторов “Яндекса” на 800 м2 мы разместили в арт-квартале “Артмуза” на Васильевском острове, — рассказывает Мария Ковина, специалист по офисной недвижимости ТОР Групп. — Это была важная локация, которую мы согласовывали довольно долго: требовалось соблюсти баланс между спецификой логистического бизнеса и креативной атмосферой арт-пространства. В итоге удалось найти оптимальное решение, и проект успешно запустился»

 

«Запросы на помещения под пункты выдачи сейчас поступают практически каждую неделю, — добавляет Лариса Косенко. — Это стабильный и растущий сегмент, особенно в густонаселённых районах».

 

Основные особенности «dark store» формата:

 

  • Склад с оборудованной офисной зоной, работающий как местный распределительный центр.

  • Небольшие площади (обычно несколько сотен кв.м или менее), быстрый оборот заказов.

  • Как правило, работают в радиусе ~5 км от здания (для быстрой курьерской доставки).

  • Часто арендуются на короткий срок, как эксперимент или pop-up форматы в новом районе.

  • Привлекают малые участки и пустующие здания – уступают место под dark store быстрее, чем под традиционный магазин.

     

Таким образом, dark stores служат локальной инфраструктурой для e‑commerce и быстрого ретейла. Они дополняют обычные магазины: многие сервисы доставки получают заказы с таких складов, а клиентам предлагают забрать посылку прямо из склада–пункта выдачи.

 

Self-storage (сети индивидуального хранения)

 

 

Self-storage – услуга аренды небольших ячеек или помещений под хранение личных вещей, документов или имущества малого бизнеса.

Российский рынок self-storage довольно молодой (первое хранилище открылось в 2011 году в СПб), но демонстрирует стабильный рост. Емкость рынка self storage в Санкт-Петербурге в долгосрочной перспективе можно оценить в 300 тыс. м2. Средняя загрузка таких объектов составляет около 70 %: услуга востребована у населения, в основном у частных лиц (≈80 % клиентов) и малого бизнеса.

 

Ключевые черты self-storage:

 

  • Короткие сроки аренды: ячейки обычно сдаются помесячно, что удобно при переездах и сезонном хранении.

  • Гибкие размеры: от ~1–2 м² (для коробок) до десятков квадратов (под мебель или архив) – клиент выбирает нужный объем.

  • Доступность: хранилища размещаются в многоуровневых складах с контролем доступа, круглосуточно.

  • Клиентская база: по статистике ASSC, свыше 80 % арендаторов – физические лица, остальные – малый бизнес.

  • Сети операторов: на рынке выделяются крупные сети (Skladovka, Homesklad, Rentabox и др.), вкладывающие в новые объекты.

     

По оценкам экспертов, российский рынок self-storage ещё не насытился: ожидается, что за ближайшие 5–7 лет он значительно расширится и в регионах. Крупные игроки активно инвестируют в строительство новых хранилищ в Санкт-Петербурге, а стартапы проникают на арендованных площадях. Рост e-commerce и потребительской мобильности также поддерживает потребность в дополнительных личных складах.

 

 

 

Каждый из этих форматов нашёл своё место на рынке благодаря особым условиям эксплуатации. Лайт-индастриал удовлетворяет потребности МСП и онлайн-ритейла в «городской» логистике.

Торговые помещения в ЖК обеспечивают жителей повседневным сервисом и поддерживают стоимость жилья рядом с ними.

Dark stores служат инфраструктурой «последней мили», ускоряя доставку товаров к потребителям.

А self-storage даёт городским жителям и мелкому бизнесу дополнительные склады по мере роста мобильности. В совокупности все эти форматы отражают трансформацию рынка – от «классических» офисов и торговых центров к более нишевым и адаптивным решениям под новые реалии коммерческой деятельности.

 

Планируете открыть бизнес или расширить действующий?


Эксперты ТОР Групп помогут подобрать помещение под конкретные задачи — будь то склад с офисом, торговая точка в новом жилом комплексе или даркстор в оживлённом районе Петербурга.
Мы анализируем трафик, технические параметры и потенциал локации, чтобы ваш бизнес рос вместе с городом.

 +7(900)623-73-29