Рост стоимости заимствований и объемов кредитования — главная причина ухудшения кредитного качества. В 2024 году портфель МСБ достиг 14,5 трлн ₽, корпоративный — 63,2 трлн ₽. Количество заемщиков с просрочкой выросло на 54%, до 181 тыс. компаний и предпринимателей. Доля просроченной задолженности составляла:

 

  • 4,4% в портфеле МСБ (исторический минимум), хотя число должников росло очень активно;

  • 5,7% — доля просрочек по кредитам физлиц (рекорд за шесть лет) к маю 2025 года, с приростом на 400 млрд ₽, включая займы, выданные в 2023–2024 годах под высокие ставки.

     

Центробанк сообщает: задолженность Юр. лиц и ИП на начало июня 2025 года составила 77,2 трлн ₽, прирост за год — +12,6%; доля заемщиков с просрочкой — 21,6% от общего числа клиентов, рост +0,1 п.п. по сравнению с предыдущим месяцем.

 

Эксперты «Эксперт РА» прогнозируют дальнейший рост доли просрочек по ссудам МСБ — до 5% к концу 2025 года (с 4,4% в начале 2025) при умеренном росте портфеля на уровне ~13% годовых. Более половины банков ожидают рост обоих показателей в пределах 10%, четверть — до 20% роста одновременно числа должников и объёма просрочки.

 

Аналитики Центре макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования (ЦМАКП) предупреждают о волне корпоративных банкротств: доля компаний с высоким уровнем долговых рисков (расходы на проценты более ⅔ EBITDA) выросла до 20% в структуре доходов компаний, инвестиции сократятся с 7% (2024) до 1,7–2,0% (2025).

 

Ситуация с кредитами на коммерческую недвижимость

 

 

Кредитование девелоперов и объектов коммерческой недвижимости также попало под давление:

 

  • Офисный сегмент: часть бизнес-центров, построенных или приобретённых за счёт кредитов, сталкиваются с нехваткой арендаторов. В связи с падением доходов арендаторов и ростом ставок, многие кредиты становятся проблемными.

  • Торговые объекты (ТЦ, ритейл-площади): доля проблемных кредитов может достигать 10–12% в отдельных банках, особенно в регионах.

  • Индустриальные и складские активы: наименее уязвимы — спрос сохраняется за счёт логистики и e-commerce, доля просрочек минимальна (~2–3%).

     

Риски для девелоперов в сегменте недвижимости усиливаются: ограниченное финансирование без якорных арендаторов, рост процентной нагрузки и переоценка активов снижает способность обслуживания долгов.

 

Причины ухудшения качества кредитов

 

 

  • Скачок ключевой ставки, достигшей в 2024–2025 гг. до 21%, привёл к удорожанию заёмных средств и увеличению платежной нагрузки по кредитам.

  • Инфляция и макроэкономическая нестабильность, ухудшающие финансовую устойчивость арендаторов и девелоперов.

  • Рост кредитов по плавающим ставкам, привязанных к ключевой ставке: их доля достигла ~39% в портфеле МСБ к 2024 году.

  • Переоценка ликвидности активов: объекты старого или переоценённого класса теряют способность покрывать долг в случае досрочной продажи.

 

Последствия для рынка коммерческой недвижимости

 

 

  • Увеличение числа реструктуризаций, частично уже проведённых — в 2024 году банки одобрили лишь ~28% заявок на реструктуризацию долгов МСБ (519,9 млрд ₽) из 167,000 поступивших запросов.

  • Активизация вынужденных продаж активов с дисконтом до 20–30% на вторичном рынке.

  • Сдерживание новых проектов: девелоперы осторожничают с запуском строительства без гарантированных доходов.

  • Усиление внимания к индустриальному сегменту недвижимости как наиболее устойчивому.

 

Связь между просрочками, финансовым давлением и высвобождением площадей

 

Рост просрочек по кредитам в коммерческом секторе — один из факторов, который непосредственно влияет на освобождение офисов, складов и торговых площадей. Когда арендаторы теряют доход или сталкиваются с высокими долговыми нагрузками (по кредитам, займам, аренде), они:

 

  • сокращают занимаемые площади,

  • переезжают в более дешёвые локации (чаще класса C),

  • либо вовсе уходят с рынка, оставляя помещение пустующим.

     

Аналитики сообщают, что в 2024–2025 годах количество реструктуризаций кредитов у МСП выросло, особенно в сфере торговли, IT и услуг. По данным Центробанка, качество портфелей по коммерческой ипотеке ухудшается 3-й квартал подряд (данные за Q1–Q2 2025 года). Это создает давление и на арендодателей, которые также закредитованы, но лишаются арендаторов.

 

В Санкт‑Петербурге активная ротация арендаторов и рост числа реструктуризаций кредитов уже влияют на ситуацию с вакантными офисами и ТЦ:

 

  • В I квартале 2025 года вакантность офисов упала до 3,5%, при том что в I квартале 2024 года она составляла 6,4% . Рынок активно поглощал освобождённые площади, и свободных блоков осталось минимальное количество.

  • Рост просрочек влияет на освобождение площадей. Просроченная задолженность предприятий СПб увеличилась: например, доля задолженности малого и среднего бизнеса выросла до 6,8% с 4,7% год назад — в абсолютных цифрах до 58,7 млрд ₽ . Столкнувшись с финансовыми трудностями, арендаторы сокращают площади или переезжают.

  • Ротация арендаторов в центре города в 2025 году рекордная за два года: открылось 270 новых арендаторов, но съехало 300 — это на 11% больше, чем открытий . Такая динамика указывает на то, что освобождавшиеся помещения не всегда заполняются, а могут оставаться пустыми из-за долгов или отказа от дорогостоящей аренды.

 

В 2025 году рынок кредитов и коммерческой недвижимости войдёт в фазу финансовой фильтрации: кредиты, выданные в 2023–2024 — под высокие ставки и рискованным заемщикам — проявляют себя через рост просрочек и реструктуризаций. Особенно чувствительны офисный и торговый сегменты.
Ключевые сигналы 2025 года: рост доли просроченных ссуд до 5–6%, усиление требований банков, усиление контроля ликвидности залогов и оживление вторичного рынка с дисконтом.

Если вы оказались в сложной финансовой ситуации — не спешите с выводами. Возможно, у вашего бизнеса ещё есть точки для экономии.